Operat szacunkowy a wyceny nieruchomości

Operat szacunkowy a wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości jest skomplikowanym procesem, przede wszystkim dlatego, że trudno znaleźć dwa obiekty, które byłyby identyczne pod wszystkimi względami. Przed przystąpieniem do profesjonalnej wyceny niezbędne jest zadem zorganizowanie wizji lokalnej, podczas której rzeczoznawca majątkowy – osoba odpowiedzialna za dokonywania szacowania wartości obiektów – dokonuje pomiarów, tworzy dokumentację fotograficzną oraz spis inwentaryzacyjny, niezbędne podczas dalszych etapów pracy. Ze względu na indywidualne kwestie wycen, rzeczoznawca bierze pod uwagę szereg czynników, istotnych z perspektywy konkretnego zabudowania.

Bardzo często okazuje się więc, że właściciele mieszkania czy domu czują się rozczarowani, że wartość posiadanego przez nich majątku nie jest tak wysoki jak mogliby tego oczekiwać, warto jednak pamiętać, że rzeczoznawca uwzględnia także takie parametry, na które przeciętni obywatele zwykle nie zwracają uwagi. Może to być zatem ogólna sytuacja społeczna regionu, bezpieczeństwo okolicy, rozwój infrastrukturalny, obecność istotnych zabytków lub ośrodków kulturalnych, zamożność społeczeństwa, atrakcyjność miejsc pracy czy nawet…stopień czystości powietrza. Choć takie elementy wydają się być mało istotne dla wartości niewielkiego mieszkania, okazują się być kluczowymi w budowaniu zainteresowania konkretną ofertą. Oprócz otoczenia oraz lokalizacji zwraca się oczywiście uwagę na stan techniczny samego lokalu, jego funkcjonalność, przestronność, układ pomieszczeń, metraż czy układ okien, na całość wyceny składa się więc wiele czynników, które nie mogą być rozpatrywane rozłącznie. Nie istnieją dwa takie same obiekty, dlatego też nie ma możliwości przeprowadzenia dwóch identycznych wycen. Za każdym razem rzeczoznawca samodzielnie dobiera sobie metody działania i indywidualnie decyduje o tym, w jaki sposób będzie wyliczał wartość rynkową obiektu. Żeby możliwe było uzyskanie wiarygodnych wyników, profesjonalista działa w oparciu o raporty nieruchomości, informacje branżowe, analizy rynkowe, a także wyciągi z ksiąg wieczystych, map lub planów miejscowego zagospodarowania przestrzeni. Każdy element może okazać się istotny, dlatego też rzeczoznawca musi być wyczulony na każdy, nawet najdrobniejszy szczegół.

dom jednorodzinnyW kwestii takiej czynności, jaką jest wycena nieruchomości Poznań, Warszawa czy inne duże polskie miasto z pewnością ma więcej do zaoferowania, prawdą jest jednak, że funkcje rzeczoznawców sprawuje wiele osób z konkretnego regionu, każdy z nich posiada więc przynajmniej jedną osobę, odpowiedzialną za działanie w konkretnym terenie. Jest to o tyle istotne, że do wiarygodnego dokonania szacowania wartości nieruchomości niezbędna jest wiedza na temat całego regionu – jego możliwości rozwojowych, problemów i wielu innych elementów, które mogą przyciągać lub odpychać potencjalnych odbiorców. Praca jest zatem skomplikowana i wymaga rozległej wiedzy z zakresu prawa oraz mechanizmów, którymi rządzi się cała branża nieruchomości. Specjalistów można znaleźć także w przestrzeni wirtualnej, przede wszystkim dlatego, że większość z nich posiada już własne witryny www. W razie potrzeby można zatem skorzystać z wyszukiwarki internetowej, wpisując określoną frazę, np. „wycena nieruchomości Poznań” czy „rzeczoznawca Warszawa”. Możliwości jest nieskończenie wiele, przede wszystkim dlatego, że dynamiczny rozwój rynku nieruchomości oraz większy popyt na istotne obiekty mieszkaniowe i komercyjne sprawiły, że biura doradców i specjalistów z zakresu działania branży otrzymały szansę na rozwinięcie skrzydeł. W wyniku profesjonalnie zorganizowanej wyceny zwykle określana jest rynkowa wartość obiektu, jednak możliwe jest także ustalenie innych wartości, takich jak chociażby wartość odtworzeniowa, bankowo-hipoteczna, katastralna, ubezpieczeniowa czy inwestycyjna. Wszystko uzależnione jest nie tylko od indywidualnych preferencji zleceniodawcy, ale także od nadrzędnego celu, dla którego przeprowadzana jest wycena. Wartość rynkowa nieruchomości, określana jednak najczęściej, jest kwotą szacunkową, którą – w dniu dokonywania wyceny – można uzyskać ze sprzedaży. Zakładają oczywiście, że obie strony transakcji są od siebie niezależne i nie działają pod jakimkolwiek przymusem.

Po spełnieniu wszystkich warunków oraz dokładnie przeprowadzonych wyliczeniach rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy. Jest to dokument stanowiący indywidualną opinię rzeczoznawcy na temat konkretnej nieruchomości i uwzględnia te założenia i warunki ograniczające, które są podstawą wyceny. Ze względu też na to, że jest dokumentem mającym moc urzędową i respektowanym przez wszystkie instytucje państwowe, zawiera także najważniejsze informacje, które zostały zdobyte w trakcie całego procesu szacowania. Operaty szacunkowe – ze względu na wcześniejsze wytyczne – posiadają konkretny szkielet, identyczny niezależnie od tego, który z rzeczoznawców go sporządzał, dlatego też takie elementy, jak chociażby podstawy dokonywanych czynności, rozwiązania merytoryczne, przedstawienie wyniku końcowego wraz z dokładnymi obliczeniami, a także wnioski końcowe, zwykle będą wynotowane w tej samej kolejności czy ściśle według określonego schematu.